2017年1月13日取材
シティテラス平井 (住友不動産)
インプレッション1——東京イーストエリア「城東」である点にまず注目

東京の超都心部では新規分譲マンションの数が減り、分譲価格が高騰。これは気になる動きだ。というのも、過去、不動産の価格が上がるとき、価格上昇の輪は都心から、準都心、近郊外へと波及する。特に、城西エリアと呼ばれる中野・杉並、そして城南エリアと呼ばれる大田・世田谷などが、都心の後を追って値上がりしやすい。

そこで、今、注目を高めているのが、「ここは、まだ……」というエリア。そのひとつとして挙げられるのが、東京のイーストエリア「城東」だ。

「シティテラス平井」は、そんな城東エリアにあたる江戸川区平井に建設されるマンション。それも、実際に建設地を訪れると、「ここは、いいなあ」と思える立地条件を備えたマンションと評価された。

現在、23区内では5000万円を越える3LDKが主体になってしまった。しかし、「ここは、まだ……」とホッとするような価格設定の住戸が多いのも、同マンションの特徴といえる。

価格を抑えながら、白を基調にしたタイル張り部分とガラス面の多い外観はリッチな印象。まさに、東京イーストの注目マンションといえる。しかしながら、同マンションの注目点は分譲価格だけではない。

その他、多くの注目点を以下に解説したい。

インプレッション2——「東京」駅から5駅13分と都心隣接の便利さがある

「シティテラス平井」の建設地は、JR中央・総武線で「東京」駅から5駅13分、「秋葉原」には5駅11分の「平井」を最寄りとする。

中央・総武線の快速が止まらない駅だが、だからこその特徴もある。それは、快速と比べるとラッシュ時の混雑度が緩やかである点。東京まで13分の所要時間で混雑度が緩やかなら、快速でなくてもよいかと思える。それも、「平井」の特徴だ。

「平井」駅南口からほぼフラットな道を歩いて8分が同マンションの建設地。その道順には、「平井親和会商店街」があり、約200もの店舗が軒を連ねる。賑わいのある商店街であるため、仕事帰りの買い物もしやすい立地条件と言える。

商店街には車が入れない部分もあるためシニアになっても利用しやすいだろう。

一方で、建設地周辺には、落ち着いた住宅地の風情もある。

「平井」駅の南口側は、商業エリアのまわりに一戸建てを中心にした住宅地が広がり、落ち着いた街並が形成されている。しかも、同マンションの建設地は荒川に近く、広大な河川敷の緑地が身近。この緑地は地元に人たちの憩いの場であり、小学生が課外授業を行ったり、給食を食べている姿を目にすることもある。ほのぼのした場所なのだ。

取材すると、「東京駅に近くて、こんなに静かな場所があるのだ」と驚く人が多い。そういえば、江戸川区は「区民1人あたりの公園面積で、23区第1位」というデータもある。もともとが落ち着いた場所なのだ。

加えて、最寄りの小学校まで徒歩3分、中学校は徒歩4分。スーパーマーケットは現地から徒歩4分をはじめとして徒歩圏に4つあり、総合病院、クリニックも身近に豊富だ。行政機関や郵便局、銀行も近く、同マンションは、徒歩10分以内で生活に必要なものがすべてそろうのではないか。

ちなみに、「平井」は物価の安い街ともいわれる。4つのスーパーマーケットと地元商店街がある“激戦地”なので、値引率が高いのかもしれない。

値引き合戦は、平井の住人にとっては大歓迎。その点も。平井の生活しやすさといえるだろう。

インプレッション3——大企業の社宅跡地という点にも注目

東京駅にそれほど近いのに、静かな住環境を備える。それは「シティテラス平井」の注目すべき特性。その敷地は元々東京電力の社宅跡地。私は東日本大震災の後、東電の土地が多く売却されるのに際し、売却地のレポートを複数のテレビ番組で担当した。現地を訪ね、どんな場所なのか検証したわけだ。

売却予定の土地を見て回って感じたのは、「いい場所が多い」ということ。駅に近い商業ビル、駅にほどほど近く、住環境にすぐれた社宅跡地……歴史の長い大企業なので、理想的な場所をいち早く確保したのではないか、と思った。

「シティテラス平井」の建設地も、そんな東電社宅跡地の一つ。地元の人は、「あの社宅跡地に分譲マンションができる」と早くから注目するような場所である。それは、同マンションの大きな特徴となる。

実際、「シティテラス平井」建設地周辺には一戸建てと背の低いマンションが続き、眺望が開け、採光のよい住戸が多くなる。建設地周辺では空が広く見える。「空が広い」と感じるのは、視界を邪魔する高層の建物がない証拠だ。同マンションは地上14階建てだが、低層階でも窓からの眺望がダイナミックになるのではないだろうか。また、「平井」という街は警視庁のホームページをみると、犯罪発生率の低い場所だと分かる。まさに、「いい場所を抑えていたなあ」である。

立地の特徴を書き連ねてみると、これだけ豊富な要素がある。「シティテラス平井」は、注目点の多いマンションなのだ。

一方で、マンション敷地の隣接地には変電施設があり、電磁波の影響を気にする人もいそうだ。「電磁波は健康への影響を及ぼす」という意見は確かにある。しかし、変電所の電磁波が影響を及ぼすなら、電子レンジの電磁波はさらに大きな影響を及ぼすだろう。付け加えると、携帯電話からも強い電磁波が出ており、脳の近くで使用するために影響は計り知れないという意見もある。

となれば、電子レンジも携帯電話を破棄しなければならないのか……実際のところ、電磁波の影響はよく分かっておらず、多くの人が電子レンジも携帯電話も使い続けている。

変電施設の影響もまた、よく分かっていない。そして、多くの人は気にせず変電施設のそばで暮らしている。「高圧電線の真下は避けたい。真下ではなく、そばはよい」という不動産業界のコンセンサスもある。

ただし、気にする人はいるので、変電所に隣接するようなマンションは価格設定が抑えられるもの。割安で分譲されやすいわけだ。新築時に割安で購入できれば、中古で売り出したとき、「変電所が近いから」と値引きを要求されても心配ない。もともと、割安に購入できれば、中古価格が割引されても、損は生じにくいだろう。

インプレッション4——子育てしやすい江戸川区のファミリー向けマンション

「シティテラス平井」が位置する江戸川区は、子育て世帯に対する行政のバックアップが大きいことも特徴。子育てしやすい場所に建設される大規模マンションだから、「シティテラス平井」は子育てファミリーに向くレジデンスというコンセプトが与えられている。

全357戸の規模で、建物はタワー型ではなく、板状。敷地の総面積は1万2800m2に及び、空地率68%。この数字は、広い敷地にゆったりと建物を配置していることを意味する。その結果、3棟の建物は“お見合い”しないように配置され、14階建ての2棟は、南西向きと南東向き。全体の約7割超の住戸が南側を向いた配置となる。23区内の大規模マンションとしては得がたい特性といえるだろう。

また、広いオープンスペースを活用し、357区画分のサイクルポート(各住戸ごとの自転車置き場)と160区画の駐車スペースを確保。駐車スペースはすべて平置きとなり、機械式駐車場がない。これは、駐車装置のメンテナンス費用や取り替え費用が発生しないことを意味し、毎月払う修繕積立金が将来も高くなる心配が少ないことにつながる。

非常に合理的にプランニングされたマンションと評価される。その内容については、次項で詳しく説明したい。

インプレッション5——ランニングコスト低減など建物の隠れた特性にも注目

「シティテラス平井」は、徹底的にランニングコスト(毎月の管理費と修繕積立金)が抑えられるよう工夫を凝らしたマンションでもある。

たとえば、維持費用がかかる共用施設は極力減らし、設置されるのはキッズルームくらい。キッズルームは将来、フィットネスルームや集会場として使えるので、ムダにならないだろう。

マンション入り口部分のエアコンや照明の電気代を抑えるため、エントランスホールにあたる部分は「グランドコリドー」とした。これは屋根のないアウトドア空間で、太陽光で明るさをとり、自然の風で“空調”する仕掛けなのだ。

管理コストを徹底して下げた結果、同マンションのランニングコストは、びっくりするくらい低い。70m2程度の住戸の場合で、管理費と修繕積立金を合わせた額は1万円を少し超えるくらい。将来、修繕積立金が上がったときでも、1万3000円程度の抑えられる計画だ。

そのインパクトは大きい。「毎月の管理費・修繕積立金が低いなら、その分、多めのローン返済を設定しても大丈夫」……つまり、ひとクラス上の住戸を狙うこともできるからだ。

ちなみに、同マンションの駐車場使用料は1万5000円から。平置き駐車場としては割安と評価される。

管理費・修繕積立金と駐車場使用料を合わせても3万円程度……23区内のマンションとしては注目すべきレベルだろう。

このようにランニングコストが抑えられると、毎月の生活が楽になるだけでなく、中古で売却するときのセールスポイントにもなる。

ランニングコストを抑える効果は想像される以上に大きいのだ。

インプレッション6——3LDK70m2超で、豊富な収納。ディスポーザー、バルコニー水栓も付く

「シティテラス平井」の住戸は、平均70m2の3LDKが中心。このところ、東京23区内の新築マンションでは60m2台の面積が増えていることを考えると、ひとまわり以上大きな間取りと評価される。

平均70m2の住戸は、バルコニー側の柱形を極力住戸外に出し、間口の広いワイドスパン設計も採用。間口が広ければ、住戸内の廊下は短くて済む。これらの工夫で室内の有効面積が広がり、収納スペースを多く設置。主力の3LDKはウォークインクローゼットが2つ付く。さらに、LDや廊下に収納スペースがあり、キッチンにパントリー付きプランも多くなる。二重床・二重天井で天井高は2m50㎝を確保。下がり天井の少ない工法で、室内はゆったりしている。

室内の設備仕様もレベルが高い。

キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と浴室のミストサウナも標準設置だ。

私は、「平均70m2」と「ディスポーザー」「バルコニーの外部水栓」にひときわ注目する。というのも、昨年以来、人気の高いマンションを見て回ると、平均70m2以上でディスポーザー付き、バルコニーの外部水栓付きという3要素を備えているケースが多いからだ。

“3種の神器”とも呼べる3要素を備えていること、それもまた「シティテラス平井」の大きな特徴だろう。