2016年1月29日取材
シティテラス品川イースト (住友不動産)
インプレッション1——私が今注目する、隠れた長所を複数備えた「継続物件」

今、都心部を中心に新規分譲物件が減り、希に出る新規物件は驚くほど価格が高い、という状況が進んでいる。

超都心部で「100m23億円」、神奈川・埼玉の郊外部で「70m27000万円」という物件は、これまでにない価格という意味で「新価格マンション」と呼ぶことができる。一方で、従来通りの価格設定で分譲されているマンションもある。いわば「旧価格」マンションだ。

都心部では、新価格マンションのまわりで、まだ旧価格マンションが見つかる。この先、旧価格マンションが徐々に姿を消し、いつの間にか新価格マンションばかりとなる……それが、マンション価格上昇期の動きだ。

そこで、今、私が狙い目と考えるのは都心部の“旧価格マンション”——以前の価格水準で販売を継続している物件である。

「シティテラス品川イースト」は、そんな継続物件の一つである。

3月末の取材時点で、購入可能な住戸は3LD・Kが5880万円から。品川区内の新築マンション、それも大手不動産会社である住友不動産が分譲する物件であることを考えれば、どこかホッとする価格設定である。

しかも、このマンション、隠れた長所をいくつも備え持つ。隠れた長所とは何か。すでに購入を決めた人たちが高く評価するポイントを基に解き明かしたい。

インプレッション2——意外に便利な都心部への通勤。併せて、将来の楽しみのある地

「シティテラス品川イースト」の購入者が高く評価している点は大きく3つある「駅に近いこと」「品川エリアの利便性と今後の開発(羽田空港へのアクセスがよいことも含めて)」そして、「ウォーターフロント」の立地だ。

それぞれについて解説しよう。まず、「駅に近い」という点について。

「シティテラス品川イースト」の最寄り駅は2つあり、東京モノレール「天王洲アイル」へ徒歩3分。「大崎」「恵比寿」「渋谷」「新宿」にダイレクトアクセス可能なJRりんかい線「天王洲アイル」駅は徒歩4分だ。2駅2路線で、都心各所へのアクセスがよい。

さらに、東京モノレール「天王洲アイル」駅には意外な使い勝手のよさがある。まず、朝の通勤時間帯、都心方向に向かう電車が空いている。東京モノレールの場合、平日早朝に浜松町から羽田に向かう出張のサラリーマンのために本数が多い。羽田空港行きの本数を増やすため、逆方向の本数も多くしなければならない。その結果、早朝、浜松町に向かう本数が多く、しかも空いている。ちなみに、「浜松町」に向かう本数は平日の朝7時台で17本、8時台は18本だから、ほぼ3〜4分に1本の割合で電車が出る計算だ。だから、「天王洲アイル」駅から「浜松町」駅まで座っての通勤も可能になる。これは、意外なメリットだろう。

羽田空港は発着便が増え、深夜便も出ている。今後はさらなる増加も予想されている。それに伴い、東京モノレールも終電が遅くなっており、ますます遅くなる可能性もある。帰宅時の終電が遅いこともまた、意外に知られていない事実だろう。

もちろん、「天王洲アイル」駅から羽田空港方向へも行きやすい。羽田が国際空港として機能を向上させれば、そのメリットはさらに高まるはずだ。

インプレッション3——高く評価される品川エリアの利便性と今後の開発

購入者が高く評価している点の二つ目は「品川エリアの利便性と今後の開発(羽田空港へのアクセスがよいことも含めて)」。

「シティタワー品川イースト」の建設地は「品川」駅から直線距離で1.3kmとなり、歩くことも可能距離だし、バス路線も多い。その「品川」駅には、「品川エリアの利便性と今後の開発」という面で楽しみが多い。

「品川」駅周辺は東京都による「アジアヘッドクォーター特区」として制定され、国土交通省の「特定都市再生緊急整備地区」でもある。再開発が進み、2027年「品川」駅は中央リニア新幹線の始発駅になることが決まっている。「品川」・「田町」間にJR山手線の新駅ができることも大きい。

また、東京都が2015年7月10日に発表した「都心部・品川地下鉄構想」にも注目したい。同構想によると、品川から地下鉄南北線に乗り入れる新線が建設されるという。品川は、将来の楽しみの多い場所なのだ。その「品川」駅から1.3kmの立地を評価する人が多い。それは当然のことだろう。

インプレッション4——利便性と環境のよさを備えた立地である点にも注目

「シティテラス品川イースト」の建設地は、都心・湾岸の天王洲エリアに位置する。将来の楽しみも多い立地であり、同時に水辺のリゾート感を備える場所でもある。

実際、同マンションの建設地周辺を歩くと、歩道が広く、小さな子供にも安心な場所だということが分かる。近くには、商業施設が集まる天王洲アイルとヨットが集まるTYハーバー(レストラン)があり、いずれもドラマのロケに頻繁に使われる場所だ。

都心に隣接しているのに、どこか時間がゆっくり流れているような風情がある。

この立地特性を活かすように、「シティテラス品川イースト」は、開放感が大きい配棟計画を採用する。すでに購入を決めた人たちの間では、その点を高く評価する声が多い。

開放感が大きいのは、幅の広い運河に沿うように建物が建設されるからだ。これが3つめの評価ポイント「ウォーターフロント」である。

全254戸は、すべて幅150mの運河に面して配置されるため、下層部(住戸は2階から)でもキャナルビュー(運河眺望)を実現。すべての住戸で大きな開放感を味わうことができる。

都心にいながらリゾート気分を満喫することができ、夜は運河越しに超高層ビル群の夜景を楽しむことができる。

全戸キャナルビューを実現するため、同マンションは西向きの配棟となる。そうなると、気になるのが「夏の西日」。その対策として、同マンションでは遮熱・断熱効果が得られるLow-Eガラスを採用している。「シティテラス品川イースト」は、夏の西日対策も施し、運河に面した暮らしを享受できるようにしているわけだ。

竣工を迎える建物は、全景がほぼ分かるようになっている。その様子を見た人の多くは、「あのマンション、いいね」と声を上げる。ゆっくりとした時間の流れが感じられ、あそこならon/offを切り替えがしやすそう、と考えるのだろう。そんなマンション、滅多に出ないことが分かっているので、多くの人が憧れてしまうのである。

インプレッション5——大規模で共用施設が充実。室内の設備仕様のレベルも高い

「シティタワー品川イースト」は、建物にも注目すべき特性が多い。

2棟全254戸は、地上14階建て。都心部で駅から3分の大規模マンションでありながら、超高層タワーではなく、板状(ばんじょう)の建物となる。板状であるため、LDの窓から入った自然の風が室内を通り、共用廊下側に抜ける設計となる。都心暮らしでも自然を感じたいという人にはうれしい特徴となるだろう。

外観は、白を基調にしたタイル張りの多い外壁とバルコニーのガラス手すりでシャープな印象。全254戸のスケールメリットでフィットネスルーム、キッズルーム、パーティルームなど共用施設が充実。建物1階には日々の生活で何かと便利なコンビニエンスストアも併設される。

共用施設のなかでも評価が高いのは、運河に面した1階に設けられる居住者専用のプライベートデッキ。長さ100mに及ぶアウトドアスペースでは潮風を感じながらの読書やティータイムを過ごすことができる。

さらに、建物1階のエントランスから続く内廊下はガラス張りで、室内から運河の光景をみることができる趣向だ。

インプレッション6——バルコニーの散水栓、ディスポーザー、食器洗い乾燥機など設備仕様のレベルも高い

「シティテラス品川イースト」は、室内の工夫も多い。間取り四隅の柱を住戸の外に出す工夫もそのひとつだ。間取り四隅の柱をすべて外に出すことによって室内の有効面積を拡大。その結果、全戸に2つのウォークインクローゼットと納戸を設置。収納スペースが多い暮らしを実現する。

住戸の天井も高い。通常、天井高はLD部分で2m40cmに設定されることが多いのだが、同マンションの場合最大2m59cmに設定。二重床構造で天井高が2m50cm台となり、バルコニーに面する窓には高さ2.2mのハイサッシが採用される。

バルコニーの奥行は最大2.5mあり、散水栓も付く。このバルコニーでもキャナルビューを満喫できるだろう。

キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機が全戸標準設置となり、LDの床暖房、浴室の保温浴槽・ミストサウナなど、設備仕様のレベルが高い。

共用廊下の外側にマルチコア=設備格納部分を取り付け、そのなかにエアコン室外機を収めてしまう、住友不動産独自の「S-マルチコア」も採用される。

現在のようにマンション価格が上昇している時期に外されやすい設備仕様を贅沢に網羅しているもの、「継続物件」である「シティテラス品川イースト」の利点となる。

将来も楽しみが多い品川エリアを生活圏とし、駅から3分の大規模、都心部では得がたいキャナルビューの開放感……「シティテラス品川イースト」は価格以外でも注目すべき特徴を多く備えたマンションと評価される。