2016年12月6日取材
シティテラス杉並方南町 (住友不動産)
インプレッション1——東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩1分と2分の大規模マンションである

「シティテラス杉並方南町」の建設地は、東京都杉並区内。東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩1分もしくは徒歩2分(住宅棟によって異なる)という便利な場所となる。そこには、かつて国家公務員宿舎があった。

私は,2001年からテレビのワイドショー番組で国家公務員宿舎問題を取り上げる枠にたびたび出演させてもらっている。「国家公務員宿舎は、こんなに便利で環境のよい場所に建っている。もったいない」という主旨で、宿舎廃止、土地の有効活用を促したわけだ。

じつは、「シティテラス杉並方南町」が建設される場所(当時はまだ公務員宿舎があった)にも出かけていた。

当時の取材メモを見返すと、2011年10月のことだった。メモには、「丸ノ内線の駅から徒歩1分。静かな環境!!」の筆記があった。通常、都心に近い杉並区内であれば、「駅徒歩1分」の場所は便利だが、静けさは求めにくい。商店が多く、車の通行が絶えない。夜遅くまでざわつきが収まらない、というのが普通だ。

「方南町」駅周辺では、交通量の多い道路・環状七号線が近いため、道路の影響を受ける場所が少なくない。

ところが、公務員宿舎があった場所は、駅の喧噪から離れ、環状七号線の影響も受けにくく、静かさと住宅地の落ち着きがあった。駅から徒歩1分なのに、なんて環境よい場所だろう、と感心した。さすがは公務員宿舎、絶好の場所を抑えている、とも思った。

それから5年の歳月が経ち、公務員宿舎は取り壊され、「シティテラス杉並方南町」として、新規分譲が始まっている。その事実だけでも、注目に値する。「シティテラス杉並方南町」は、いわば“恵まれた立地を国から受け継いだマンション”なのである。

インプレッション2——便利性の高さとともに、住環境のよさ、資産性にも注目

「シティテラス杉並方南町」の建設地を改めて検証すると、そのよさが改めて分かる。駅から徒歩1分(2分)で、買い物は方南町駅周辺に商店街が充実しているし、スーパーマーケットも徒歩3分にある。また、「方南町」駅に新しい商業施設ができる予定もある。まさに、“駅近マンション”の便利さを享受できる立地となるのだが、一方で、駅周辺の喧噪から離れ、住宅エリアが形成されているという立地特性を備える。これは、非常に魅力的な特性といえる。

20世紀の間、マンションの評価基準は今よりずっとシンプルだった。「駅に近い」といった利便性が高ければ、それだけで十分とされたからだ。

これに対し、21世紀に入ってからは評価軸が増えた。「利便性」は確かに大事。でも、くつろぐための住宅、子育てするための住宅は「利便性」とともに「環境」も重視すべきではないか、と多くの人が考えるようになった。

ところが、「利便性」と「環境のよさ」は、両立させることがむずかしい。駅に近い場所、都心に近い場所は便利だが、建物が密集し、眺望、採光が損なわれやすい。静かさや身近な緑も求めにくい。眺望、採光のよさ、静かさや身近な緑を重視すれば、駅から離れなければならないのが普通だ。

その点、「シティテラス杉並方南町」の建設地は、駅から徒歩1分(2分)で、周囲は落ち着いた住宅エリア。新宿に近く、新宿駅からタクシーで帰宅したとしても、タクシー料金は1500円から1700円程度に収まる。こんな立地、なかなか出ない。公務員宿舎が売却されたことで手に入ることになった好立地といえるだろう。

両立しにくい二つの要素を併せ持つことは「シティテラス杉並方南町」の大きな特徴。当然、将来にわたる「資産性の高さ」も期待できる。まさに、恵まれた立地のマンションなのである。

インプレッション3——東京メトロ丸ノ内線が利用できることの便利さは、今後さらに向上する

私は、「シティテラス杉並方南町」の立地条件で、もう一つ注目するポイントがある。それは、「東京メトロ丸ノ内線を利用できる」という点だ。同線には、隠れた長所がいくつもある。

まず、新宿・赤坂見附・霞ヶ関・銀座・東京・大手町といった都市の要衝を結んで使い勝手がよいこと。他線との乗り換え駅も多い。一方で、他線との相互乗り入れがないので事故による遅延などが起きにくいというメリットもある。

最後に、比較的地下の浅いところを走っているため、地上から電車のホームまでの距離が身近い。つまり、乗り降りが楽というメリットもある。地下深くに設置される路線では、ホームにたどり着くまでが一苦労。通勤に余計な時間がかかることになりがち。その点、丸ノ内線ならストレスが少ないわけだ。

「方南町」駅は、丸ノ内線分岐線の始発駅で、「新宿」駅まで9分の所要時間となる。この便利さに惹かれる人も多いだろう。しかし、「方南町」駅の便利さは、今後、さらに向上することになっている。

そのことについて説明しよう。

現在、「方南町」駅から都心部に向かう場合、「中野坂上」駅で支線から本線への乗り換えが必要だ。下りの場合も、「中野坂上」駅での乗り換えが必要となり、それが面倒という声がある。しかし、この面倒さはまもなく解消されることになっている。というのも、「方南町」駅のある支線部でホームの改良工事が進んでおり、本線の電車がそのまま方南町まで到達できるようになるからだ。

工事の完成は2019年の予定。工事が完成すれば、「新宿」「赤坂見附」「銀座」「東京」「大手町」まで乗り換えなしで行くことができ、始発駅なので座って通勤も可能になる。利便性が飛躍的に向上するわけだ。

加えて、丸ノ内線の行先表示に「方南町」が加わることになることの意味も大きい。「荻窪」「新宿」とともに「方南町」という駅名がメジャーなるきっかけになる可能性があるからだ。

多くの人が知る駅名になると、注目度が上がる。これは、分譲価格上昇の要因になりやすい。駅名がメジャーになる前の今は、じつは買い時ではないかと思えるのである。

インプレッション4——資産価値を左右する外観・エントランスホール。その魅力を高めたマンションである

「シティテラス杉並方南町」の売主は住友不動産。財閥系の不動産会社であり、そのことに安心感を抱く購入検討者も多いはずだ。

安心感が大きいだけでなく、住友不動産のマンションは、外観とエントランスのデザインがすぐれていることも特徴である。

「シティテラス杉並方南町」では、外観にコンクリート打放しとタイル張り部分を多くしている。デザイナーズマンションを連想させる外観だ。

コンクリート打放しとは、現場打ちコンクリートの上に塗装・タイル・石張りなどを行わず、型枠を外した直後のコンクリート面をそのまま見せる仕上げ方法を指す。タイル張りや塗装を行わない分、安上がりな仕上げと思われるかもしれない。

が、実際は、非常に手間とお金がかかる仕上げなのだ。理由は、タイル張り、塗装を行わない分、細心の注意を払ってコンクリート打設を行わなければならないから。型を外したらそれでおしまい、となるため、やり直しがきかない。1回勝負でコンクリート打ちを行うので、神経を使うし、手間もかかるわけだ。

手間はかかるが、見事に打放された壁は美しく、独特のオーラを放つ。だから、個性的な建物を造ろうとする建築家が好んで採用している。

そのコンクリート打放し外壁を持つことは、「シティテラス杉並方南町」の財産となるだろう。加えて、同マンションの財産となるのが、3層吹き抜けでガラスのカーテンウォールを備えるエントランスホール。高さ約9mの大空間で、美術館や大型ホテルのロビーを思わせる。

このように、見る人を魅了する外観とエントランスホールを私は高く評価する。というのも、コンクリート打放しの外壁も高さ約9mのガラスウォールも経年変化を起こしにくく、むしろ風格を増す素材であるから。何十年経っても、「ステキなマンションね」と思わせる要素となるわけだ。これは将来、中古で売ろうとするときに有利な要因になる。

中古で売る気がなくても、それらが美しいと居住者は気分がよい。外観とエントランスホールの魅力は資産価値を左右する要素になるわけだ。じつは、そのことに最初に気がついた不動産会社は、住友不動産だった。

住友不動産がつくるマンションはデザイナーズのような美しさが身上。「シティテラス杉並方南町」は、そのことを改めて思い起こさせてくれた。

インプレッション5——マンションの敷地内に保育施設、医療施設が設けられる計画にも注目したい

「シティテラス杉並方南町」は、全298戸という大規模マンションで、3LD・Kを中心にしたファミリー向けの間取りが用意される。子育て環境がよく、ファミリー世帯の憧れる集める杉並区、という立地特性に合わせた構成だ。

このマンションに住む子育て世帯にとって、うれしい特徴がある。それは、マンションの敷地内に保育施設が設けられ、医療施設も入る予定になっていることだ。保育園とクリニックが身近……それもまた、「シティテラス杉並方南町」の注目点といえる。

マンションの共用サービスとして、ホテルライクなサービスを提供するコンシェルジュが常駐する計画もある。

一方で、華美な共用施設は設けず、毎月の管理費・修繕積立金を抑える計画となっている。これは、長く住み続ける上で、うれしい特徴となるだろう。

インプレッション6——住戸は、3LD・Kタイプが6000万円台、7000万円台で、設備仕様のレベルも高い

「シティテラス杉並方南町」の住戸は、2LD・K〜4LD・Kで、柱形を極力住戸の外に出すアウトフレーム構法を採用。玄関からLDに向かう廊下を短くする工夫もあって、室内の有効面積が拡大されている。

住戸内では、ウォークインクローゼットや納戸といった大型収納を必ず1つ設置されるようになっており、設備機器のレベルも高い。キッチンにはディスポーザーと食器洗い乾燥機が標準設置され、カウンターは天然石仕上げに。手洗い器が別に設置されるタンクレストイレで浴室にはミストサウナも標準設置される。

バルコニーの奥行は1.8mとゆとりがある。そして、バルコニー内で水が使いやすいよう、ミニシンクも設けられる。

このほか、全戸の玄関にドアカメラが設置され、玄関の鍵を携帯するだけでオートロックが解錠されるハンズフリー方式も特徴。共用廊下側にデザインルーバーを設けて視線を遮るようにしたり、共用廊下の外側にマルチコア=設備格納部分を取り付け、そのなかにエアコン室外機を収めてしまう、住友不動産独自の「S-マルチコア」も採用される。

この内容で、「シティテラス杉並方南町」の分譲価格は、6000万円台、7000万円台の3LD・Kが多く用意されている。

「シティテラス杉並方南町」は、住み心地を高める工夫を随所に盛り込み、納得感の大きいマンションと評価される。