2016年2月1日取材
シティテラス橫濱戸塚 (住友不動産)
インプレッション1——横浜の“穴場”と考えられる「戸塚」に立地

「シティテラス橫濱戸塚」の建設地は、横浜市戸塚区秋葉町。JR東海道線「戸塚」駅を最寄りとする地だ。JR東海道線で横浜から1駅目の「戸塚」は、穴場駅かもしれないと私は感じている。理由を説明しよう。 「戸塚」はどんな場所か。そう聞いても、首をかしげる人が多く、現在の「戸塚」駅周辺がどのようになっているかは、さらに知らない人が多い。つまり、現在の「戸塚」の真価が知られていないため、穴場ではないかと思うわけだ。

そのことは、現在の「戸塚」駅に降りてみると実感できる。

「戸塚」駅東口側には以前から大型商業施設が集まり、賑やかな商業エリアを形成されている。これに加えて、西口側の再開発が進み、現在、小さな商店が混み合う状況はなくなっている。広い道路・大きな区画割りのなか、09年に大型商業施設の「サクラス戸塚」がオープンし、10年には戸塚区役所が移転。「トツカーナモール」「東急プラザ」などの商業施設もオープンしているし、絶えず渋滞が起こっていた踏切は撤去され、道路を地下に通す(アンダーパス)工事が完成。「戸塚」は大きく、そしてモダンに生まれ変わっている。

「戸塚」駅はJR東海道線・横須賀線・湘南新宿ラインと横浜市営地下鉄ブルーラインを利用可能。それぞれを使い分けることで「東京」駅まで35分、「新宿」駅まで39分という便利さを備える。加えて、電車の本数が多い。朝の7時台、8時台であれば、都心の「東京」駅・「新宿」駅に向かう電車がほとんど2分に1本のペースである。それこそ、次から次に電車がくる状況だ。

通勤や通学に便利で、駅周辺の再開発が進む場所。しかも、駅周辺の繁華街には風俗店がない……いずれも、人気を集める要素である。実際、「戸塚」の現状を知っている人の間で、同エリアの新築分譲マンションは人気が高い。その結果、駅に近い新築マンションは3LDKで6000万円台が当たり前になってしまった。いずれ、駅に近い3LDKは7000万円台となる可能性が高いと私はみている。

その点、「シティテラス橫濱戸塚」は南向き中心で、3LDKが2790万円台からの予定価格が発表されている。これら立地と価格設定の魅力が、「シティテラス橫濱戸塚」の第一の注目点となる。

インプレッション2——住人専用のシャトルバスを使えば、「駅から5分」のマンションに

「シティテラス橫濱戸塚」の第1期販売予定価格は、約67m2〜約80m2の3LDK・4LDKが2790万円から4680万円予定。3LDKは3000万円台、4LDKが4000万円台で購入できる設定だ。

その建設地は、「戸塚」駅からバス約12分徒歩4分の地だ。

バスに乗っている時間が約12分でバス停から徒歩4分となると、計16分。そう計算すると、駅から遠いマンションと思うだろう。しかし、「シティテラス橫濱戸塚」には、特別な仕掛けが用意され、それを知ると「意外に近いじゃないか」と気持ちが変わる。

その仕掛けとは、マンション居住者専用のシャトルバスが用意されることだ。シャトルバスはマンションのメインエントランスから出発し、朝夕混雑する国道1号線を避け、JRの線路北西側で線路に並行するルートを通って「戸塚」駅周辺に直行する。「戸塚」駅近くの乗降場は、混雑に巻き込まれない場所を検討中とのこと。「戸塚」と聞くと、渋滞にはまったバスを思い浮かべる人もいるだろう。しかし、同マンションのシャトルバスは渋滞とは無縁のルートを使い、「駅まで5分」の所要時間を実現する計画だ。

加えて、シャトルバスは管理費で運行され、乗車時に運賃を支払う必要はない。つまり、お金を払う煩わしさが一切なく、マイカーならぬマイバスとして利用できるわけだ。

家族全員で通勤、通学、そして駅周辺での買い物に使えば、管理費でバスを維持しても十分にペイして、おつりがでるはず。さらに、一般的にシャトルバス分の管理費は通勤定期代として計上できるケースが多いという(企業によって異なる)。そうなると、さらにお得感が高まるだろう。

私は、各地で住人専用シャトルバスを取材し、実際に体験乗車したこともある。その取材で、シャトルバスの利点をいくつも知った。

正確に運行されるバスで駅まで5分の所要時間なら、「駅から徒歩5分」の場所に住んでいるのと変わらない。いや、徒歩5分より疲れない。雨の日や寒い日、暑い日は特にありがたみを感じる。小さな子供を電車通学させるときなど、バスが送り届けてくれるので、駅まで車で迎えに行かなくてよい。運賃ナシで乗車できるバスは両手がふさがっていても乗りやすく、ストレスなく利用できる……シャトルバスには意外な利点が多い。「シティテラス橫濱戸塚」は、シャトルバスの恩恵を十分に受けることができるマンションとなる計画である。

インプレッション3——開放感の大きな立地で、落ち着いた住宅エリアに立地

「シティテラス橫濱戸塚」の建設地は、駅周辺の喧噪から離れ、住宅エリアが形成されている場所。買い物は、シャトルバスで駅周辺に。もしくはネットスーパーが利用できるし、マンション建設地から徒歩1分のコンビニエンスストアも便利だ。通学校となる公立の小学校、中学校がいずれも徒歩6分。建設地周辺に保育園が多いのも魅力となる。

加えて、注目したいのは、建設地の開放感だ。

「シティテラス橫濱戸塚」の敷地は、南側が平戸永谷川とJRの線路となり、大きく開けている。そして、南側に新たな建物が建つ可能性はまずない。将来にわたって採光のよさと開放感が保たれる立地といえるわけだ。

一方で、線路からの騒音を気にする人も出てくるだろう。そこで、同マンションの販売センターでは現地見学を実施している。タクシーもしくは、シャトルバスを想定したバスで建設地まで出向き、日当たりや線路からの音を確認してもらっているのだ。

実際に出かけてみると、電車の音は想像よりはるかに小さい。継ぎ目を減らして騒音が出にくくなっているロングレールで音が低減されているためだろう。線路沿いとなる南向き住戸は窓に遮音性の高いT−4級サッシを採用しているため、室内での音の懸念はさらに軽減されるものと考えられる。

ちなみに、タクシーやバスを使った現地見学では、ストップウォッチが渡され、駅からの所要時間を計測できるようになっている。シャトルバスとして想定されているルートには信号が少なく、マンションと駅の間に2つあるだけ。そのおかげで、どの時間帯でも「所要時間5分」が達成されている。

この現地見学は、音と採光、シャトルバスの所要時間を確認する上で大きな安心材料となるだろう。

インプレッション4——資産価値を左右する外観・エントランスにひときわ注力するのが、住友不動産のマンション

「シティテラス橫濱戸塚」の事業主は住友不動産。財閥系の不動産会社であり、そのことに安心感を抱く購入検討者も多いはずだ。

安心感が大きいだけでなく、住友不動産のマンションは、外観とエントランスのデザインがすぐれていることも特徴だ。

「シティテラス橫濱戸塚」では外観にタイル張りとガラス面が多く、モノトーンデザインを活かしながら、アースカラーで柔らかさも演出。バルコニーでリズムを与えた外観デザインは、お洒落だなあと感心させられた。完成すれば、電車の車窓からも目立つ建物になるだろう。

マンションの顔となるエントランスには自然石が用いられ、エントランスホールはホテルのような1.5層吹き抜けの空間となる。

このように、自然石とタイル、ガラスを多用した外観とエントランスを私は高く評価する。三つの素材は、経年変化を起こしにくく、年月の経過とともに風格を増す素材であるからだ。風格を増した外観、エントランスは見る人に好印象を与える。これは将来、中古で売ろうとするときに有利になる。

中古で売る気がなくても、それらが美しいと居住者は気分がよい。外観、エントランスは資産価値を左右する要素になるわけだ。じつは、そのことに最初に気がついた不動産会社は、住友不動産だった。

住友不動産がつくるマンションはデザイナーズのような美しさが身上なのである。

インプレッション5——70m2台の3LDK中心で、ディスポーザー、バルコニーのミニシンクなど設備も充実

「シティテラス橫濱戸塚」は、1万4000m2超の敷地に399戸の大規模マンションとなる。そのスケールメリットを活かし、約860m2もの広さがある緑地エリアがあり、車と人の導線を分けた安全な敷地内を実現する。

住戸は約73%が南東向きとなり、70m2台のゆとりある3LDKが中心。LD側の柱を極力住戸外に出すアウトポール設計で室内の有効面積を大きくし、すべての住戸でウォークインクローゼットが2つと大型の納戸が設けられるなど室内の収納スペースが多いのも特徴だ。

設備面の工夫も多く、キッチン設備ではディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)が付き、システムキッチンの収納はすべてスライド式で、ソフトクロージング機能も付く。引き出しがゆっくり静かに閉まる仕様だ。バルコニーの奥行は最大2mとたっぷり。そして、バルコニー内で水が使いやすいよう、ミニシンクも設けられる。

このところ、首都圏では土地価格と建設費の上昇から、面積圧縮・省設備の傾向が出ている。60m2前後の3LDKが現れ、バルコニーの水栓、ディスポーザーなどが省かれやすいのだ。

その点、「シティテラス橫濱戸塚」は、3LDKが2790万円からの予定価格で、広く、設備充実なマンションになっている。その点も、同マンションが高く評価されるポイントとなる。