2016年10月27日取材
エクセレントシティ南行徳駅前 (新日本建設)
インプレッション1——地下鉄東西線の駅から徒歩1分の立地が極めて希少

マンションは駅に近ければ近いほど便利。と同時に、賃貸に出せば高く貸せるし、中古で売却するときの値下がり幅が小さくなる。値下がりするどころか、値上がりしやすいのも駅に近いマンションの特性だ。

では、駅から歩いて何分までならば「駅に近い」といえるのか。

一般的には「駅から徒歩5分まで」が合格圏。「駅から徒歩3分まで」であれば、文句なしの「駅近」となる。その点、千葉県市川市内に建設される「エクセレントシティ南行徳駅前」の立地はけた外れに駅に近い。

建設地は、東京メトロ東西線「南行徳」駅から歩いてわずかに1分。この「駅徒歩1分」は、極めて希少。そんなに駅に近いマンションは滅多に出ない。というのも、駅から徒歩1分の場所はテナントを入れる商業ビルやオフィスビルとして活用されるケースが多く、分譲マンションになりにくいからだ。

実際、調査が行われた1995年以降、東西線沿線を最寄りとし、千葉県内で分譲されたマンションで「駅から徒歩1分」というマンションは記録に残っていない。20年以上の間で、ただ一つの“駅徒歩1分のマンション”、それが、「エクセレントシティ南行徳駅前」なのである。

建設地は駅を出てわずかに80m。だから、駅周辺に集まるショップや飲食店、医療施設、金融機関はすべてご近所さんとなる。大きな利便性を享受できる立地である。

分譲マンションにとって、「駅に近い」ことは大きな長所となる。しかし、数は少ない。「駅徒歩1分」となると、なおさら少ない。ということは、将来、中古で売るときにも有利な条件になる。有利に売却できれば、次のマイホームへのステップアップも展開しやすい。「駅徒歩1分」のマンションが生み出すメリットは非常に大きいわけだ。

駅に近くて便利なマンションは、誰にとっても好ましいもの。ファミリー層はもちろん、単身者にも暮らしやすい条件となる。そのため、「エクセレントシティ南行徳駅前」は、1LDK、2LDK、3LDKのすべてで住んで満足度が高く、将来賃貸で活用しやすい。また、中古でも高く売りやすい。資産性の高さが期待できるマンションでもある。

インプレッション2——「南行徳」の駅前ならば、女性の一人暮らしにも最適

「エクセレントシティ南行徳駅前」は、東京メトロ東西線「南行徳」駅が最寄り駅。この東西線「南行徳」駅にも注目すべき特徴がある。

23区内から出て千葉県に入った場所の駅。千葉県の中でも人気の高い市川市アドレスで、「大手町」駅から16分の所要時間である。所要時間16分なら十分「都心に近い」。駅まで歩いて1分で、電車に乗れば16分で大手町……それなら、マンションから会社までドアツードアで30分以内というケースもあるだろう。始業時間の30分前に家を出れば十分、という立地は会社勤めをする人にとって、一つの憧れである。

そして、「南行徳駅なら、電車に乗りやすい」と私は思う。東西線は都心に近づくと、朝の通勤ラッシュが激しくなる。その点、「南行徳」駅から乗車すれば、混み合う前に車両の中ほどに入ることのできるだろう。

これは、女性にとって、都心近くの駅で乗車するよりむしろ好ましいのではないか。

ちなみに、女性の一人暮らしにとって、「南行徳」の駅周辺はその他の好条件がそろっている。マンションから徒歩2分(約120m)のスーパーマーケット「マルエツ」は24時間営業だし、大型のスーパーマーケットのイオン南行徳店は徒歩10分。その他、駅周辺には買い物施設が豊富だし、飲食店も多い。その中にはカウンターがあり、一人で食事できるところも多い。さらに、お洒落なチョコレート店やケーキ屋さんもある。

私は、女性の一人暮らしにとって、休日に一人で食事しやすい店が多いこととスイーツのお店が多いことは極めて重要な要素だと考えている。

男である私でさえ、一人で昼食を取るときは店探しに苦労する。特に休日、仕事で出かけたときの昼食の店探しは大変だ。多くの店舗は家族連れで賑わい、一人での居場所がなかなか見つからないからだ。その点、「南行徳」駅の周辺には、カウンター席のある店がいくつも目に付き、ほっとする思いがした。

女性でも男性でも、一人で食事する機会が多い人にとって、「南行徳」駅周辺は暮らしやすい場所である。それは、仕事柄一人で移動し、一人で食事することが多い私が最も気に入った点である。

インプレッション3——駅徒歩1分と便利なのに、住宅地の落ち着きにも寄り添う

駅周辺の商業施設は充実しているものの、一歩離れると、住宅エリアが広がる。特に、「エクセレントシティ南行徳駅前」が立地する「南行徳」駅北口側は、住宅エリアが駅前地区に近接している。

「エクセレントシティ南行徳駅前」から40〜50mも北側に進むと、住宅エリアとなり、地元で“えんぴつ公園”と呼ばれている「南行徳公園」へも徒歩2分(約140m)の距離だ。つまり、「南行徳」駅から徒歩1分で、住宅エリアにも近接。駅に近い便利な暮らしが実現しながら、住宅エリアの落ち着きにも寄り添っていることになる。

この「落ち着きが身近」という立地特性は、南行徳駅南口側よりも北口側のほうが際立っている。その北口側に「エクセレントシティ南行徳駅前」は立地する。「駅徒歩1分」が希少なら、「駅に近い便利さと住宅地の落ち着きを合わせも持つ立地」も希少。希少価値をふたつ備えているのだから、「エクセレントシティ南行徳駅前」は正に恵まれた立地のマンションといえる。

インプレッション4——シングル、DINKS向けに工夫された間取りをそろえる点にも注目

「エクセレントシティ南行徳駅前」は、住戸の質の高さも注目ポイントとなる。地上10階建て全31戸で、87%超の住戸が角住戸タイプ。間取りは1LDKから3LDKで、シングル、DINKS向けの1LDK、2LDKの比率が高い。「大手町」駅まで16分の「南行徳」駅を最寄りとし、同駅から徒歩1分という便利さを考えれば、1LDK、2LDKが多いのは当然だろう。

その1LDKには角住戸タイプが多い。コンパクトタイプでも独立性の高い住戸が多くなるわけだ。また、1LDKであってもキッチン設備はファミリータイプと同等の仕様で、住戸内の収納スペースも豊富だ。

たとえば、キッチンのガスコンロは三ツ口コンロとなり、食器洗い乾燥機を標準設置。スライド収納の一部に米びつを組み込んでいる。収納では、1LDKでも全戸にシューズインクローゼット(大型の靴収納庫)を備える、といった具合である。

ホテルのような内廊下方式を採用し、ALSOKと提携。24時間ゴミ出しOKなど、安全性・利便性の高さも特徴となる。

同マンションは、建物が完成してから販売を開始する方式を採用しており、2016年11月から販売開始の予定。この取材を行った10月末の時点では、まだ価格未定だが、2400万円台からの設定になる見通しだ。

都心に近く、駅1分の希少性、住みやすさを考えれば、3000万円を切る価格設定は破格だ。3000万円を切れば、35年ローンを組んだ場合の毎月の返済額は7万円程度で納まるはず。これは、同マンションのもうひとつの大きな注目点となる。

インプレッション5——事業主・新日本建設という会社の評価は

同マンションの売り主・新日本建設は、多くの人にとってなじみの薄い社名だろう。しかし、50年の歴史を持つ東証一部上場の建設会社で、メジャーセブンと呼ばれる大手不動産会社のマンション建設工事を数多く受注。年間に1000戸から1500戸のマンションの建設を行い、首都圏のマンション施工では毎年10位以内に入る実績をもっている。その中で、毎年500戸程度は自社で分譲。私の認識では、駅近の用地を積極的に取得している建設・不動産会社なのだ。

同社が分譲するマンションのもうひとつの特徴は、用地取得から設計・施工・分譲・アフターサービスを一貫体制で手がけていること。一貫体制でマンションをつくると、費用を節約でき、良質なマンションを抑えた価格で分譲しやすい。だから、「エクセレントシティ南行徳駅前」でも設備・仕様はそのままに、分譲価格を抑えることができている。

新日本建設が自ら造って売るマンションは、見えないところの質も高い。建物の構造駆体に使用されるコンクリートは強度30ニュートン以上の強固なものだ。分譲マンションにおける標準的なコンクリート強度は24ニュートンであることを考えると、ひときわ固いコンクリートといえる。固いだけでなく、長持ちする目安でもあり、同マンションは建物の寿命が長いと判定できる。

さらに注目されるのはマンション購入者の意見を素早く取り入れ、マンションづくりに生かす姿勢。たとえば、住戸内のドアには引き戸を多用し、開け放して暮らしやすいようにしている。細かなところに収納スペースを設け、片付きやすい室内にしているのも、同社独自の工夫だ。 従来2年〜10年だったアフターサービス期間を5年〜15年に延長し、長く、安心して住み続けられるように、しっかりとつくられたマンションであること――それも「エクセレントシティ南行徳駅前」の注目点といえる。

インプレッション6——建物が完成したマンションを買うメリットも大きい

「エクセレントシティ南行徳駅前」は、建物が完成してから販売を始めるマンションだ。そのようなマンションを買う場合、モデルルームではなく実際の住戸を見ることができる。模型や完成予想図ではなく、実際の建物を見学可能なので安心感が大きい。

実際に、住戸を見学すると、窓が多く、風が抜ける住戸が多いことに驚く。また、キッチンの食器洗い乾燥機や浴室のミストサウナ・タンクレストイレなどひとクラス上の設備が標準設置されていることも確認できた。

完成済みマンションの場合、1年後や2年後ではなく、入居までの期間が短いこともメリットとなる。現物をみて確かめ、すぐに住み始めることができるので、確実さを重視した買い方といえる。いつの時代も「確実なこと」の価値は大きい。

CGの技術が進んだ現在も、部屋の明るさや景色の解放感、音の聞こえ具合は実際の住戸に入らないと分からない。私自身、建物に入り、驚くほど静かなことに驚いた。窓を閉めると一層静かで、駅前であることを忘れる。

一般的に、女性は図面だけでは住戸をイメージしにくいとされる。その点、同マンションは建物が完成しているため、自分の目で実際の使い勝手や収納の多さを確認することができる。その上で。購入を決めることができるので、良心的な売り方といえる。

「エクセレントシティ南行徳駅前」は、一度見る価値のあるマンションと評価される。