2015年10月9日取材
シティテラスひばりが丘 (住友不動産)
インプレッション1——「池袋」から急行で2駅15分の「ひばりヶ丘」駅が最寄り

私鉄の鉄道路線には、「あそこは、いいよね」と認知される場所がある。東急東横線の「田園調布」、東急田園都市線では「二子玉川」、「たまプラーザ」、「青葉台」……西武池袋線の場合は、「石神井公園」や「大泉学園」そして、「ひばりヶ丘」があげられるだろう。

西武池袋線の急行停車駅「ひばりヶ丘」は「池袋」駅から2駅15分。東京都西東京市に位置する。

「ひばりヶ丘」駅を最寄りとするマンションは、高人気で売り切ってしまうケースが多い。その人気ぶりは、私がマンションの取材を始めた30年ほど前から変わらない。理由は、「ひばりヶ丘」駅とその周辺の魅力が大きいためだと私は感じている。

まず、急行停車駅で、池袋から近い。都心ターミナル駅からの所要時間でいえば、吉祥寺、二子玉川と同レベルだ。駅前にはパルコと西友があり、パルコの地下にはクィーンズ伊勢丹もあるのだが、「人があふれる駅前」というのとは異なる。

駅前がゆったりして、周辺には住宅地が広がる。どこかほっとするような落ち着きを備えるのが、「ひばりヶ丘」という街の特徴だろう。新興の街ではなく、派手すぎることもない。ほどほどの良質感があり、「このくらいの街が良いよね」と納得できる街……肩の力を抜いて生活できるような街というわけだ。

それが、いつの時代も人気マンションが登場している理由だと私は考えている。人気が高いためだろう、「ひばりヶ丘」は資産価値が落ちにくいエリアであることが、各種データで証明されている。マンションを中古で売り出したとき、新築時価格から値段が落ちにくいのだ。実際、10年前に新築マンションとして取材した物件は、現在の中古価格がほぼ新築時と変わっていなかった。

その「ひばりヶ丘」駅を最寄りとし、全343戸の大規模マンションが誕生することになった。販売開始はまだ先だが、反響が多かったためプロジェクト発表会を開催。大いに興味をそそられるマンションなので、いち早く取材を試みた。

インプレッション2——「ひばりヶ丘」のマンションがいつも注目される理由

「シティテラスひばりが丘」の建設地は、東京都西東京市ひばりヶ丘3丁目。西武池袋線「ひばりヶ丘」駅から徒歩18分の緑の囲まれた住宅地内だ。

もともとはURの賃貸住宅「ひばりヶ丘団地」があった場所で、その歴史は古い。昭和30年代、UR都市機構の前身である日本住宅公団が日本最大(当時)の団地として建設。約34ヘクタールの広大な敷地に住宅と商業施設、市役所の出張所、公園、学校、運動場など街の機能を集約し、その後の公団住宅の手本とされた。皇太子(現在の平成天皇)が視察に訪れたほど最先端の集合住宅だったのである。

それが「ひばりヶ丘団地再生計画」により、従来の賃貸住宅は高層マンションに建て替えられ、新たに活用できる土地が生まれた。その土地に建設される最新分譲マンションが「シティテラスひばりが丘」である。

再生計画では商業施設や行政施設、医療施設、公園、学校などは残され、さらに新たな学校を建設することなどで、生活利便性はさらに向上する。「シティテラスひばりが丘」は、その再生計画区域内のマンションであるため、恵まれた立地条件をそのまま受け継ぐことができる。

敷地はきれいな四角形で、すべての辺が公道に面している。だから、独立性が高く、開放的な住環境が実現するのも特徴。良好な住環境を維持するため、住棟はゆったり配置され、敷地の約7割がオープンスペースとなる。

おかげで、敷地内駐車場の設置率が約70%と高くなる計画だ。しかも、駐車場の6割ほどが平置き式となるため、使い勝手がよいという利点も生まれる。

敷地内には、植栽が多く、その植栽は建物を囲むように配置される計画。これは、賢い開発計画だと評価される。というのも、建物を囲む緑は、将来、マンションの財産になるからだ。

マンションをみるとき、私は建物を囲む緑に注目する。敷地内に樹木が多く、その樹木が建物を囲むように配置されていると、高評価を与える。というのも、建物周辺の樹木は年月の経過とともに成長し、マンションの外観を飾る要素となるからだ。

「緑に覆われたマンション」は見る人に好印象を与えるだろう。すると、中古で売ろうとするときに好材料となりやすい。つまり、希望通りの価格で売却しやすくなる、というが30年に及ぶ取材経験から得た私の認識。それで、建物を囲む緑は資産価値に直結する部分だと考えている。

「シティテラスひばりが丘」は、再生された街で緑に囲まれたマンションを開発するプロジェクトとなる。

緑の中には散策路が設けられ、マンションを囲む緑の中の散歩もできる。その道沿いにはミスト(霧状の水)を噴き出す自然石風オブジェも設けられるので、夏の暑い日も楽しく散歩できそうだ。

そのように散策路付きの緑に囲まれていることは、同マンションの大きな財産になると考えられるわけだ。

インプレッション3——バス利用でも、生活しやすい条件を備えている

「シティテラスひばりが丘」は、建設地周辺に複数のスーパーマーケットがあるなど、生活利便性が高い。そして、緑に囲まれて住環境が良い。一方で、気になるのは、駅からの距離。「ひばりヶ丘」駅から徒歩18分もしくはバス利用となる。徒歩18分なら歩けない距離ではない。が、実際にはバスを利用することが多くなるだろう。

このような「バス便立地」のマンションを取材するとき、私は「よいバス便立地」かどうかを見極める。

「よいバス便立地」の条件はいくつかある。「通勤時間帯の本数が多い」「駅までの所要時間が読める」「終バスの時間が遅い」そして、「複数の駅に向かうバスルートがある」ことだ。

「シティテラスひばりが丘」の場合、「ひばりヶ丘」駅に向かうバスが朝7時台に9本、8時台は11本と豊富。駅までのバスルートで混雑することもあるポイントにはバス会社の係員が交通整理にあたり、駅までの運行がスムーズになるようにしている。終バスは「ひばりヶ丘」駅発24時58分まで。深夜バス料金の運賃は昼間の倍額となるが、タクシーを利用することを考えれば納得感が大きい。

さらに、マンション近くのバス停から西武池袋線「田無」駅行きやJR中央線「武蔵境」行きと「三鷹」行きも利用できる。JR中央線も利用しやすい立地というわけだ。

それならバス便立地でもいいかな、と思える内容だろう。

ひばりヶ丘団地エリアで分譲されてきたマンションがいずれも人気が高い理由は、そのあたりにもありそうだ。

インプレッション4——魅力的な共用施設を備え、住戸内にはディスポーザーも備えられる

「シティテラスひばりが丘」は、全343戸のスケールメリットで、共用施設も魅力的に仕上げられる計画。2つ設けられるエントランスは2層吹き抜けとガラス張りウォールでホテルのロビーを思わせる。防災備蓄倉庫、非常用発電など災害への備えも充実する。

マンションの共用施設ではないが、道路を隔てた隣接地に「エリアマネージメントセンター」も設けられる予定。これは、カフェや集会施設、シェア農園などを併設した施設で、“ご近所づきあい”が自然に育つ場所を目指すものだ。敷地周辺では、交番が徒歩4分にあるのも注目ポイント。交番のそばなら、安心度が高まる。しかし、駅から離れた場所で交番があるのは珍しい。これも、「ひばりヶ丘団地エリアならでは」か。

住戸は3LD・Kのファミリータイプ中心の構成。天井高は2.5m、バルコニーは奥行き1.8mなど、ゆとりを感じさせる部分が多いのも特徴だ。

設備仕様のレベルも高く、ディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)付きとなり、24時間ゴミ出しOKとなることが決まっている。

まだ、未定の部分が多いマンションだが、正式販売の開始が今から楽しみなマンションである。