2016年6月24日取材
リビオ練馬中村橋 (新日鉄興和不動産)
インプレッション1——トータルバランスで良さが際立つマンションである

マンションを選ぶとき、駅に近いマンションに憧れる人は多い。「駅まで歩いて3分以内だったら便利だろう」と。

しかし、駅に近いマンションは価格が高くなりやすい。予算内で探すと、狭い3LDKになったり、3LDKを諦めて2LDKを探さざるを得なくなったりする。また、静かな住環境や日当たりのよさ、身近な緑を諦めることにもなりがちだ。

子育てをするマンションであれば、3LDKの間取りが欲しいし、各部屋の広さと十分な収納量も必要。静かさや日当たりのよさ、身近な緑も備えて欲しい……それらの条件をすべて満たす物件を、限られた予算内で探すのはむずかしい。というより、多くの場合、無理である。

そこで、現実的には、「駅までほどほど近く」、「環境面でがまんすることがなく」、「納得できる広さの3LDK」を予算内で探すことになる。そのように、現実的に考えたとき、トータルバランスで「このあたりがちょうどよい」と考えられるのが、今回取材したマンション、「リビオ練馬中村橋」だ。

ちょうどよいといっても、妥協して「このマンションでいいや」と思うわけではない。「結局のところ、こういうマンションがよい」と納得できる、バランスの良さを備えたマンションという意味である。

「リビオ練馬中村橋」は玄人好みのマンションとも言える。実際、私の知る不動産会社社員の多くは、自らのマイホームとしてこのようなマンションを選んでいる。では、「このようなマンション」とはどんな点を指すのか。以下、細かく解説したい。

インプレッション2——「池袋」駅まで最短で8分。駅から徒歩8分の立地がもたらすメリット

「リビオ練馬中村橋」の建設地は、西武池袋線「中村橋」駅から徒歩8分、もしくは同線「富士見台」駅から徒歩7分。両駅からは東京メトロ有楽町線・副都心線も利用でき、「池袋」駅まで「中村橋」駅から最短8分(通勤時間帯は9分)となる。それは、途中の「練馬」駅で準急に乗り換えた場合の所要時間。各駅停車のままで「池袋」駅に向かうと15分〜16分(時間帯によって異なる)の所要時間となる。私は、この各駅停車利用に興味を引かれる。

各駅停車だったら、朝の通勤時間帯も上り電車の混雑度が緩やか。大きなストレスを感じることなく、通勤・通学、そして帰宅ができるだろう。都心部への通勤では東京メトロ有楽町線・副都心線の電車も利用でき、さまざまな選択肢があることも、同マンションの立地特性といえる。

建設地は「中村橋」駅と「富士見台」駅のほぼ中間で、2駅から徒歩8分・7分となる。周囲が落ち着いた住宅エリアであることを考え併せれば、立地の魅力も大きい。

ちなみに、2駅周辺にはスーパーマーケットや商店街が複数あり、マンション建設地周辺には各種クリニックも豊富。最寄りの練馬区立練馬第三小学校まで住宅地内の安全な道で徒歩5分、練馬区立貫井中学校へは徒歩3分……生活利便性を高める要素が多い。

2駅から徒歩8分以内という距離は、駅周辺の喧噪から離れ、「近さ」も感じられるという意味で「ちょうどよい」距離といえる。一方で、駅に近いマンションほど価格が高くならないというメリットも生じる。後述するが、同マンションの価格設定には納得感が大きい。

この価格設定で、駅から徒歩8分以内であれば、いいんじゃない、と思う人が多いはずだ。「リビオ練馬中村橋」は、このバランスがよいのである。

同マンションのバランスのよさはそれだけではない。

インプレッション3——強固な地盤の武蔵野台地で、5階建ての安心感も大きい

「リビオ練馬中村橋」の建設地は武蔵野台地上に位置する。これは、地盤が強固であることを意味し、同マンションの大きなアドバンテージとなる。

現在、地震に対する備えとして「免震構造」を思い浮かべる人が多い。確かに、「免震構造」は最新の方式。しかし、必ずしも「免震構造」が最上というわけではない。

現在のマンションは関東大震災クラスの大地震が起きても倒壊や重大な損壊を受けない強さを持つ。しかし、地盤が緩い場所のマンション、超高層のタワーマンションなどは揺れの影響を受けやすい。その揺れを抑えるために考え出されたのが「免震構造」。揺れやすい場所、揺れやすい形状のマンションへの対応策として採用されているわけだ。

そのため、地盤が固い場所に建設され、基礎部分が広くて安定感のある建物であれば、しっかりした杭打ちと耐震構造だけで安心となる。地震の被害を軽減させるためには、なにより「地盤の固さ」が重要なのである。

その点、「リビオ練馬中村橋」の建設地は、強固で海抜も高い武蔵野台地。その場所に建つ5階建ての安定感のある建物で、地震をはじめとした災害に強いマンションということを表している。

「リビオ練馬中村橋」は、地盤と建物のバランスもよいわけだ。

このような条件を備えるマンションはどこでも見つかるわけではない。特に、5階建て以下の圧迫感のない建物はみつけにくい。そのことについて、次項で説明しよう。

インプレッション4——23区内の5階建てで、3LDKが4600万円からというバランスのよさもある

5階建て以下のマンションは圧迫感がなく、一戸建て住宅地にも溶け込みやすい。そして、万一エレベーターが停まったときも、対応しやすいなど実際の利点も多い。しかし。今、首都圏では、5階建て以下のマンションが減っている。都心や京都の超高級物件であれば、希に出合うことがあるのだが、準都心や近郊外部で多くの人が購入できる価格帯となると、5階建てまでのマンションが見つかりにくい。

理由は、建設費が上がってしまったからだ。

2011年の東日本大震災以降、マンションの建築費が大きく上昇。その結果、低層のマンションをつくろうとすると、1戸あたりの建設費が割高になりすぎる。だから、5階建て以下のマンションは数が減り、特に、納得できる価格設定で5階建て以下のマンションを探そうとすると、なかなか見つからない状況が生まれてしまったのだ。

その点、「リビオ練馬中村橋」はどうだろう。

地上5階建て、全50戸の規模で、3LDKのファミリータイプで構成。取材時点で購入可能だった住戸は3LDKが4600万円から。23区内で山手線ターミナル駅「池袋」駅から8分、そして駅から徒歩8分以内のマンションとしては、納得感の大きい価格設定と評価される。

この点も、同マンションが立地・内容・価格のバランスがよい、といえる理由である。

インプレッション5——最後に注目したいトータルバランスのよさ

このところ、山手線外周部の23区内では、6000万円台、7000万円台の3LDKが目立つようになってきた。そのなか、「リビオ練馬中村橋」は、4000万円台、5000万円台の3LDKが中心。このトータルバラスのよさは、プロのほうがより高く評価するだろう。

「リビオ練馬中村橋」は、その他の点でもバランスのよいマンションである。

事業主は、都心部を中心にこれまで長くマンションをつくり続けてきた新日鉄興和不動産で、施工はマンション建設の実績が多い新日本建設。メジャーセブンと呼ばれる大手不動産会社はどこでも同社に施工を依頼している。

建物の外観はタイル張り部分とガラス面が多く、エントランスには風合い豊かなタイルも使用。長く住み続けて風合いを増す素材を多用しているため、建物の資産価値を保ち続けるはずだ。

二重床二重天井で、LDの床暖房、保温浴槽、ペアガラスサッシなど居住性を高める設備機器を網羅、24時間ゴミ出しOKでもある。バルコニー側の柱を外に出すことで室内の有効面積を広げ、収納スペースも豊富だ。

立地、価格に加えて建物にも魅力があり、まさに、玄人好みのマンションと評価することができる。