2015年12月14日取材
ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井 (三菱地所レジデンス)
インプレッション1——ゆとりある広さの一戸建てが4400万円台から、という予定価格設定にまず注目

今回取材した「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」はマンションではなく、一戸建て住宅地。分かりやすく言えば、大規模の建売住宅だ。取材インプレッションでは、初めての一戸建て住宅地となる。

なぜ、今、一戸建てなのか。それは、割安感があり、意外に狙い目ではないか、と思えるからだ。この結論に至った経緯を説明したい。

今、都心部を中心にマンションが人気を高めている。分譲価格が上昇しても勢いよく売れる物件が多いのだ。「高くなっても、売れる」——これはマンションブームが起きるときの現象。この勢いは当分止まらず、2020年の東京五輪まで続く可能性がある。

そして、都心から始まったマンションの価格上昇は、徐々に郊外へと拡大しようとしている。このように価格上昇が始まった時期、私は価格上昇の波が届いていない場所を探そうとする。一部、分譲価格が上がってしまった場所がある。しかし、まだ価格が上がっていない場所もある。だったら、まだ上がっていない場所やジャンルを探し、購入者に知らせたいと思うからだ。

2015年から16年にかけて、そんな狙い目はどこか。アンテナを高くして探していると、興味深い事実を発見した。

上げ潮ムードのマンション市況に対して、一戸建ての分譲住宅市況は波が静か。分かりやすく言えば、「建売住宅に関しては値上がりが感じられない」という状況が生まれているのだ。

JR中央線「武蔵小金井」を最寄り駅とする「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」の場合、土地面積約143m2、建物面積約96m2の住戸で4400万円台からの設定。このところ、「武蔵小金井」駅を含む「吉祥寺」〜「国分寺」間では70m23LDKで7000万円を超える新築マンションに出合うことが多くなった。それに比べて、「土地面積140m2強の一戸建てが4400万円台」ということに驚く人も多いだろう。

もちろん、新築マンションは駅に近い場所に建設され、一戸建ては駅から離れるのが一般的。駅からの距離に差があるのだが、それでも「一戸建てが4400万円台から」と聞かされると興味がわく。

それこそが、今回取材インプレッションで、一戸建て住宅を取り上げた最も大きな理由である。

インプレッション2——三菱地所レジデンスの大規模一戸建て住宅地、ということも評価のポイント

「マンションよりも一戸建てのほうが割安」と思える事例は、じつは郊外部に多い。都心から離れた郊外エリアで、駅から徒歩5分の新築マンション3LDKが4200万円のとき、同じ駅から徒歩15分の新築一戸建てが3980万円というようなケースに出合うことが少なくないのだ。

もっとも、この場合、単純に「一戸建てのほうがお得」とは言い切れない。

先述したとおり、マンションは駅に近く、一戸建てはそれよりも駅から離れる。この「距離の差」を勘案しなければならないからだ。また、マンションは大手不動産会社が分譲し、一戸建ては地元の工務店が分譲している場合、「売り主の信頼性」に差を感じる人もいるだろう。

マンションならば日当たり良好で、見晴らしもよいのに、価格の安い一戸建ては周囲の建物が接近し、日当たり・眺望に難あり、ということも。「いくら安くても、これじゃあね……」と言うことになりかねないのだ。

その点、「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」は、注目すべき特徴が二つある。

一つは、売り主が大手不動産会社であること。二つ目は全79戸と戸数規模が大きく、街づくりを含めた開発が行われていること。いずれも、1戸、2戸の新築住宅を建設現場で説明し、売っている方式と大きく異なる長所だ。

一つ目の特徴について、さらに詳しく説明しよう。

売り主の三菱地所レジデンスは財閥系とされ、いうまでもなく日本を代表する不動産会社のひとつ。マンションでは用地取得からプラン、設計、販売、アフターサービスまでトータルで手がける製・販一体体制を特徴とする。

「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」も同様の方式で開発され、建設の進み具合を写真付きレポートで報告される「チェックアイズ」システムを導入。完成後もアフターサービスが確立されているので、安心感が大きい。また、マンションと同じような販売センターを設け、空調の効いた室内で模型などを駆使しながら説明を受けることができる。これも、今までの一戸建て分譲では見られなかった特徴。4400万円台からの価格設定だが、リッチな気分で購入を検討できるわけだ。

二つ目の特徴については、項を改めて説明したい。

インプレッション3——単に家を建てるだけでなく、街づくりを行うことの価値に注目

「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」の注目すべき特徴の二つ目は、「全79戸と規模が大きく、街づくりを含めた開発が行われていること」だ。

既存の住宅地内で1戸とか2戸の建売住宅を分譲する場合、できるのは家の建設と庭と門、塀をつくること。道路の変更や街並のムードづくりまでは行えない。

これに対し、「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」は、約1万3000m2の土地に79戸の一戸建てをつくるというスケールの大きなプロジェクトとなる。元は大手企業の研修施設とグラウンドがあった場所で、東西に長い長方形の敷地形状をしている。東西に長い敷地であれば、南向きの住戸を多く設置できる。「ならば、ゆったりした生活が実現する住宅地にしよう」と敷地内の区画を減らして、道を多くした。横方向の道に縦方向の道を加え、住宅地内の区切りを多くしたわけだ。

その結果、建物が密集せず、ゆったりした配置の街区が形成される。住宅地内の道は直線ではなく、緩やかなカーブを付け、T字路を多くしている。それらは景観に変化を与えるし、住宅地内を走る車は自然にスピードを落とすようになる。

加えて、各住戸は塀や柵を減らし、オープン外構を採用。住宅地内の開放感が大きくなるように計画されている。たとえば、建物の前の庭が奥行6mあり、その先の道路が幅6mであれば、目の前の建物との間に12mもの間隔が空くことになる。

エリア内に2つの公園が新設されるのも、大規模住宅地ならではの特徴だろう。

以上のように、街づくりに工夫を凝らすことで、街区全体の住み心地が飛躍的に向上する。それが可能になっているのも、敷地面積1万3000m2・全79戸のスケールメリットといえるだろう。

ちなみに、マンションで「敷地面積1万3000m2」だったら、全300戸を超える規模になるのが普通。その広い敷地を79戸で使うのだから、ずいぶんと贅沢な話なのである。

インプレッション4——天井高2.55mで収納を多く設置。安全にも配慮

「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」は、建物にも多くの工夫が盛り込まれる。

外観デザインは、シンプルなものとし、長く住み続けても飽きのこないようにしている。これは、正しい発想だと評価される。

一方で、居住性を高める工夫が随所に盛り込まれる。

まず、住宅地全戸でSECOMと契約を結び、全戸に最新の警備システムが導入される。入居後3ヶ月は無料で利用でき、以後、月額3240円で継続させることが可能。納得感の大きい設定と思える。

モデルハウスとなっている建物に入ると、1階部分の天井が高いことに驚く。天井高は2m55cmの設定。一般的な天井高が2m40cmなので、一段高い印象だ。天井が高いことから、庭に面する掃き出し窓は背の高いハイサッシとなる。これらの工夫で室内の開放感が大きくなる。

窓ガラスには断熱性の高いLow-Eガラスを採用。それも寒冷地仕様で断熱性がさらに高まり、建物の省エネの基準となる断熱等性能等級は最高ランクの「4」。さらに、一次エネルギー消費量等級「4」も取得している。

ツーバイフォー工法による建物は耐震等級「2」。耐震等級は「3」まであるが、住宅としては「2」が最高レベルと考えられるので、この性能も高く評価される。

以上、設備や性能面での長所が多いのだが、「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」を見学して強く感じるのは、各住戸の「ゆとり」である。敷地面積は120m2を超え、その6割が庭や駐車エリアなどオープンスペースとなる。そのオープンスペースで庭づくりを楽しめば、街区全体で大きな庭が形成される。庭の中にゆったりと家が並ぶ。欧米の住宅地のような生活が実現すること……それこそが「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」最大の特徴といえるだろう。

インプレッション5——バス利用でも、生活しやすい条件を備えている

「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」の建設地は、JR中央線「武蔵小金井」駅からバス約6分で最寄りの貫井橋バス停から徒歩3分の地。同駅から歩けば24分の所要時間となる。

このような「バス便立地」の住宅を取材するとき、私は「よいバス便立地」かどうかを見極める。

「よいバス便立地」の条件はいくつかある。「通勤時間帯の本数が多い」「終バスの時間が遅い」そして、「複数の駅に向かうバスルートがある」ことだ。

「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」の場合、「武蔵小金井」駅に向かうバスが朝6時〜8時台に29本と豊富。しかも、徒歩3分の貫井橋バス停からは1日6本も始発バスが出るという隠れた長所もある。深夜バスは、「武蔵小金井」駅を25時15分発。「新宿」駅西口から「武蔵小金井」駅北口まで深夜急行バスもある。

貫井橋バス停以外に、建設地近くに2つのバス停があり、複数の路線で「武蔵小金井」駅に向かうことができる。

「武蔵小金井」駅周辺では南口の再開発が終わり、これからは北口の再開発が予定されている。進化する駅周辺には5つの大型スーパーマーケットと商業施設があるなど買い物施設が充実。建設地から徒歩6分にヤオコー小平回田店があるのも便利だ。

JR中央線は住宅地としての人気が高く、「吉祥寺」、「国分寺」、「立川」などではマンションの分譲価格が高くなってしまった。JR中央線がそれほど人気を高めているのは郊外から「新宿」駅と「東京」駅に直結している便利さによるところが大きいだろう。

そのJR中央線沿線で、新宿から22分の「武蔵小金井」駅を最寄りとして、ゆとりある広さと計画された街づくりを特徴とする一戸建てが4400万円台(予定)からの価格で購入可能……「ザ・パークハウス ステージ 武蔵小金井」は、注目すべき物件であることは間違いない。