2018年3月23日取材
プレシス浦和 (一建設)
インプレッション1——利便性を高める「浦和」駅徒歩圏のマンションである

「プレシス浦和」は、埼玉県さいたま市の浦和駅を最寄りとするマンションだ。浦和駅東口から徒歩12分で、JR京浜急行線と武蔵野線が利用できる南浦和駅からは徒歩15分となるため、両駅の商業施設を使い分けることができる。

浦和駅徒歩圏であることと、後述する「3LDKが3900万円台から」という価格設定が、同マンションで最初に注目されるポイントだ。

このところ浦和駅周辺の新築マンション分譲価格は大幅に上昇している。駅周辺で再開発による新しい街づくりが進行しているのが、理由の一つ。そして、浦和駅の利便性が向上していることも見逃せない。JRの宇都宮・高崎線、京浜東北線に加え、湘南新宿ラインが浦和に停車するようになり、宇都宮・高崎線は上野—東京駅間の延伸開通で東京駅・品川駅までの所要時間が短縮。東京駅まで直通25分で、新宿駅へは直通24分。池袋駅は直通18分という近さだ。

しつこく「直通」と表記したのは乗り換えなしの所要時間であるから。通常、マンションのアクセス表記は、乗り換え時間を含まない。そのため、乗り換えが必要な場合、実際の所要時間は長くなるのが普通。しかし「直通」であれば、示された所要時間が実際のものとなる。

私自身、都心から浦和駅に向かうと、「近くなったなあ」と感じている。そう感じる人が増えたことで、浦和駅周辺の人気が上昇しているのだろう。それに合わせて、分譲価格も上がってしまった。今や、浦和駅周辺のマンションは、武蔵小杉駅周辺や横浜のみなとみらい21エリアと同様の価格水準になってしまった感がある。

ところが、「プレシス浦和」の分譲価格は、以前の相場を維持している感がある。その点は、次項で説明したい。

インプレッション2——3LDKが3900万円台から、という分譲価格に大注目

取材した時点での「プレシス浦和」の分譲価格は3LDKが3900万円から。浦和駅から徒歩12分、それもほぼフラットな道を歩いて12分で、この価格設定である。

価格が抑えられている理由は、駅西口側ではないからだろう。浦和駅西口周辺には、江戸時代から続く町名の場所が多い。高砂や岸町、仲町といった場所だ。由緒ある場所で、駅から徒歩5分以内だと、新築マンション分譲価格は跳ね上がる。

一方、東口側では駅周辺の再開発で近年、注目度が高まっているエリア。東口前にパルコが生まれて道路の拡幅工事なども進んで街の印象が華やかになっている。さらに、「プレシス浦和」が建設される大谷場は昔からの大きな戸建てが建ち並ぶ落ち着いた場所。これから、さらに街が発展することを考え合わせると、「3LDKが3900万円から」という価格設定はお買い得感が大きい。

東口側の魅力が増しているのだが、多くの人は「浦和といえば、西口側」と思っている。そこで、「西口側は価格上昇、東口側は落ち着いている」という状況が生まれているものと考えられる。

同じ駅なので、西口側と東口側で価格水準が大きく変わる……そのような駅では、割安な側がお買い得と考えられる。

「プレシス浦和」は、まさにお買い得エリアのマンションとなるわけだ。

インプレッション3——価格が抑えられたマンションが備える「資産価値」

マンションを買うとき、「資産性」を重視する人が多い。資産性、つまり、将来「高く売れる」「高く貸せる」ことを第一に考えれば、やはり浦和駅西口側で駅から徒歩5分以内のマンションが有利といえる。

ただし、その条件を満たすマンションは、値段が高い。新築マンションで「70m23LDKが7000万円前後」という水準まで上がってしまった。

そうなると、「高すぎるなあ」と感じる人も出てくる。できれば、無理せずに買える3000万円台、4000万円台の3LDKがいいのに、と。

その点、東口から徒歩12分の「プレシス浦和」では、3000万円台、4000万円台で3LDKが購入できる。東口側でも5000万円台の3LDKが目立つようになってきた現在、割安感が大きい。そのマンションは、資産性が低いのだろうか。

私は、「高く売れる」「高く貸せる」以外の価値があると考えている。

たとえば、「家計への負荷が小さい」という価値。分かりやすくいえば、無理のないローン返済で購入できるという長所があり、それも大きな価値だといえる。

住宅ローンの返済が無理のない範囲ならば、子供の教育にお金をまわすことがしやすい。夏休みを利用して長めの家族旅行を行い、楽しい思い出をつくることもできる。

教育も誇るべき資産、家族旅行の思い出だって立派な資産だ。その教育や思い出づくりにお金をかけても相続税や贈与税をとられることはない。また、兄弟で遺産相続の原因になることもない。

思い出づくりや教育のために、あえて3000万円台、4000万円台のマンションを買うという選択肢もあるわけだ。

インプレッション4——静かで、落ち着いた周辺環境にも注目

「プレシス浦和」の建設地に出かけてみると、坂がなく、ほとんどフラットであることに驚く。浦和の西口側は、途中から大きな坂道が始まるのと対照的だ。

建設地周囲は一戸建てとマンションの住宅エリア。落ち着いた住環境で、静かでもある。そのなか、角地の敷地に建つ「プレシス浦和」は全戸、南東・南西向きで地上6階建て。「浦和」駅周辺では高層の建物が多くなっているが、安定感のある中層マンションとなっている。

浦和駅東口前のパルコ地下には、2017年11月にスーパーマーケットのヤオコーが出店。カフェなど14店舗も新たに開業し、使い勝手が向上している。ヤオコーは21時まで営業しており、勤め帰りの買い物もしやすい。

さらに、2018年3月にはアトレ浦和 WestAreaがオープン。アトレ内のザ・ガーデン自由ケ丘も21時まで営業している。

価格が抑えられて、わるくない立地条件だ。

インプレッション5——価格を抑えて、建物の質は驚くほど高い

「プレシス浦和」の事業主は、一建設(はじめけんせつ)。一戸建て住宅の分譲で実績のある飯田グループホールディングスの一員だ。一戸建てで培ってきた「住みよいレジデンスづくり」のノウハウが「プレシス浦和」にも活かされており、室内のドアは、納戸のドアであっても重量感がある。一戸建てのようにどっしりしているし、表面材も高級だ。

システムキッチンには天然石カウンターを採用。この天然石はシステムキッチンの袖部分にも貼られ、LDKの印象を上げている。洗面台も、天然石カウンターで、食器洗い乾燥機やトイレの手洗いカウンター、ペアガラスサッシなどひとクラス上の設備も標準設置されている。

一建設は昨年2017年に創業50周年を迎えており、「プレシス浦和」は建物の工夫が多い。白いタイル張り部分が多く、マリオンでアクセントが付けられた外観は、デザイナーズマンションを思わせる。そして、共用廊下側にもガラス手すりが採用され、リッチなマンションを印象づける。このようにお金をかけて見栄えを上げた外観は、マンションの財産となる。

というのも、住んでいる人は気分がよいし、将来中古で売り出すときは購入検討者に好印象を与える。その効用で、希望通りの価格で成約することも期待できるからだ。

建物の外観は、「3LDKが3900万円台から」のレベルを大きく超えたもの。このようなマンションは、購入者にとってお買い得となる。

もうひとつ、同マンションの共用部分で注目したいのは、最新のオートロックシステムが採用されていること。それは、Tebra(テブラ)キーと呼ばれるもの。その内容をわかりやすく説明しよう。

Tebra(テブラ)キーは、玄関キーをバッグやポケットに入れておくだけでオートロックが解錠される方式。玄関キーをセンサー部分にかざす必要がないので、居住者の出入りを楽にしてくれる。「プレシス浦和」では、この玄関キーを携帯していれば、各住戸の玄関ドアの解錠も楽になるシステムもオプションで設置できる。その場合、玄関キーを携帯していれば、玄関横に設置されたボタンを押すだけで、玄関ドアに付けられた二つのロックが解錠される。

建物の質を高めるため、第三者機関により設計性能評価と建設性能評価を取得するのだが、ここにも、独自の工夫がある。

第三者機関が行う配筋検査は、通常では建築基準法や住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で定められた特定フロアのみ。
しかしプレシス浦和では、第三者検査義務のないフロアについても、施工者、管理者の検査に加え、ビューロベリタスジャパン株式会社による確認監査を実施。建物の信頼性を高めている。

設備機器には10年間の保証が付き、24時間365日、住まいの不具合に対応するコールセンターも設けられ、建物に対する信頼性は高い。

インプレッション6——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、「浦和」駅徒歩圏で3LDKが3900万円台からの「プレシス浦和」の魅力が際立つ。

このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。そのきっかけになるのが消費税の税率アップ。予定では平成31年10月1日から、消費税は8%から10%に上がる。

「大きな買い物は、消費税が上がる前にしておきましょう」と騒がれ出すのは、その1年前。2018年の秋頃からだ。その動きがでるまでが、納得価格のマンションを買うチャンスだと私はみている。

「プレシス浦和」は、その対象となるマンションである。