2016年8月15日取材
ルネ世田谷千歳台AYUMIE (総合地所)
インプレッション1——教育環境重視派が選ぶエリアのマンションである

マンションを選ぶとき、駅に近いマンションに憧れる人は多い。しかし、駅に近いマンションは価格が高くなりやすい。予算内で探すと、狭い3LDKになったり、3LDKを諦めて2LDKを探さざるを得なくなったりする。また、静かな住環境や日当たりのよさ、身近な緑を諦めることにもなりがちだ。

子育てをするマンションであれば、3LDKの間取りが欲しいし、各部屋の広さと十分な収納量も必要。静かさや日当たりのよさ、身近な緑も備えて欲しい。しかし、限られた予算で「駅に近く」て、「緑が身近」で、「ゆとりある広さ」といった条件すべてを満たすのはむずかしい。というより、多くの場合、無理である。

そこで、「駅までの距離」と、「環境のよさ」のどちらかをあきらめることになる。

「ウチは夫婦共働きで、子どもがいないから、環境よりも駅への近さを重視しよう」とか、「ウチは子育て中なので、駅への近さより、子育て環境のよさが大事」といった具合に、結論は人によって異なる。

実際、家に対する考え方は人によって異なるなあ、と実感した経験がある。それは、テレビ局に勤める知り合いからマイホーム購入の相談を受けたときのことだった。

「駅に近く、将来値上がりしそうなマンションが人気だ」
そう説明する私に、友人はこう言った。
「でも、駅に近いマンションは高い。そんなマンションを買って、高額のローン返済に苦しみたくない」。
友人は続けて、こう言った。
「ローン返済が楽なマンションを選び、余裕ができた分を子どもの教育に回したい」

友人によると、「駅近マンションを財産として子どもに残すより、財産となる教育を残したい」。そのほうが、将来、相続争いが起きないし、相続税の心配もないよ、と言って友人は笑った。

なぜ、そんなことを思い出したかというと、10年ほど前、その友人が選んだマンションの近くで、今回のマンション「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」が分譲されるからだ。

インプレッション2——マンションから徒歩7分以内で生活できる立地特性も

「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」の建設地は、世田谷区内。京王電鉄京王線の準特急停車駅「千歳烏山」駅から徒歩17分の地だ。駅から徒歩17分だから、駅近のマンションではない。しかし、駅からの道は平坦だし、多くは街路樹付きの歩道を歩くことができる。駅周辺の商店街やスーパーマーケットのライフを経由しながら歩く道だ。

一方で、現地周辺には祖師谷公園や仙川沿いの緑道などがあり、緑が豊富。同マンションの敷地内にも既存樹が多く残され、緑に囲まれたマンションとなる計画だ。加えて、千歳保育園(徒歩4分)、塚戸幼稚園(徒歩6分)、塚戸小学校(6分)、千歳中学校(徒歩2分)、芦花高等学校(徒歩3分)などがそろい、子育て環境がすぐれている。

小田急線側に歩くと、スーパーマーケットのサミット千歳台店が徒歩8分。小田急線の「祖師ヶ谷大蔵」駅に向かってウルトラマン商店街も徒歩7分だ。ちなみに、小田急線の「祖師ヶ谷大蔵」には有料の駐輪場が多いので、自転車での通勤も可能となる。

「千歳烏山」駅から徒歩17分だが、建設地を中心に半径500m(徒歩7分)以内に学校や生活利便施設がそろうという立地特性がある。教育環境がよいし、小さな子どもが駅周辺まで行きにくいので、むしろ安心という側面も。まさに、子育てに適した立地のマンションというわけだ。

もともと建設地周辺には学校が多かった。この環境を保とうという行政の方針もあり、地元では教育環境のよさで知られている。私の知り合いが、10年前、この地にマンションを購入したのも、教育環境に惚れ込んでのこと。加えて、駅から離れている分、分譲価格が抑えられているのも、知り合いがマイホーム購入を決断した理由だ。この「抑えた価格」は、今回取材した「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」でも大きな特徴になっている。

インプレッション3——世田谷区内の3LDKが4600万円台から5900万円台(第2期予定価格)

「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」の分譲価格は、3LDKが4600万円台から5900万円台(取材時点で予定されていた第2期予定価格)。5000万円台半ばの予算で購入できる住戸が多くなっている。この価格設定は、大きな魅力といえる。

今、首都圏では都心から始まったマンション価格の上昇が周辺エリアに波及。武蔵小杉や横浜みなとみらい、国分寺など郊外拠点駅周辺でマンション価格を押し上げている。この流れの中、「世田谷区は、値上がりの波が穏やか」だと私は感じている。

武蔵小杉やみなとみらい、国分寺など郊外エリアでは、駅近マンションの価格が高騰。「3LDKが7000万円以上」という水準に達してしまった。駅近ならば、将来の値下がりが少ないと言われても、7000万円以上は高額だ。ローン負担も大きくなると考えられる。

その点、5000万円台ならば、5000万円のローンを組んでも、毎月の返済は15万円以内に収まるはず。それなら、子どもの教育にお金をさくことも可能だろう。つまり、私の知り合いが「ここなら、自分の考える子育てができる」と判定した長所がまだ残っているわけだ。

ただし、この割安感はいつまでも残っていないだろう。いずれ、目を付ける人が増え、価格上昇が始まる可能性があるからだ。

「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」のように世田谷区内のマンションは、今が買い時といえる要素もあるわけだ。

インプレッション4——外観とエントランスの美しさ、住戸設備の充実ぶりも特徴

「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」は、5000万円代半ばの価格で購入できる3LDKが多く、価格が抑えられている。しかし、建物の質は高い。

外観はタイル張り部分が多く、バルコニーの手すりは3パターンのデザインで変化がつけられる。エントランス前に設けられた石積みがマンションの風格を上げ、エントランスホールは内装タイルを張った2層吹き抜けの重厚な空間。全64戸の規模としては、十分過ぎる共用空間だ。その共用空間には長く住み続けて風合いを増す素材を多用しているため、建物の資産価値を保ち続けるはずだ。実際、よくここまでお金をかけたなあと感心する内容だ。

住戸内のレベルも高い。

二重床二重天井で、キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機を標準設置。LDの床暖房、保温浴槽、ペアガラスサッシなど居住性を高める設備機器を網羅し、24時間ゴミ出しOKでもある。

加えて、間取り4隅の柱を住戸外に出し、間口の広いワイドスパン設計を採用することで、室内の有効面積を広げる工夫が盛り込まれる。また、扁平梁などの採用でハイサッシの採用が可能となり、下がり天井を極力なくす工夫も採用される。

バルコニーに面した柱のみ住戸外に出す工夫は珍しくない。しかし、「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」は、共用廊下側の柱を含め、四隅の柱をすべて外に出している(一部の住戸は除く)。

その結果、専有面積が66m2の住戸であっても、実質的に70m2クラスのゆとりを感じる。基本的に梁が表に出ず、スッキリした天井、そして高さ2.20mのハイサッシのおかげで、開放的な室内を実現。収納スペースも豊富だ。

また、工事を受け持つ長谷工コーポレーションのプレミアムアフターも付く。これは、建物に対する保証期間が長く、24時間365日住戸のトラブルに対応してくれるものだ。ちなみに、長谷工コーポレーションが建設する建物は、くい打ちなどの施工ミスで建て替えを行った事例がひとつもない、という事実もある。

インプレッション5——強固な地盤の武蔵野台地で、6階建ての安心感も大きい

「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」の建設地は武蔵野台地上に位置する。これは、地盤が強固であることを意味し、同マンションの大きなアドバンテージとなる。

現在、地震に対する備えとして「免震構造」を思い浮かべる人が多い。確かに、「免震構造」は最新の方式。しかし、必ずしも「免震構造」が最上というわけではない。

現在のマンションは関東大震災クラスの大地震が起きても倒壊や重大な損壊を受けない強さを持つ。しかし、地盤が緩い場所のマンション、超高層のタワーマンションなどは揺れの影響を受けやすい。その揺れを抑えるために考え出されたのが「免震構造」。揺れやすい場所、揺れやすい形状のマンションへの対応策として採用されているわけだ。

そのため、地盤が固い場所に建設され、基礎部分が広くて安定感のある建物であれば、しっかりした杭打ちと耐震構造だけで安心となる。地震の被害を軽減させるためには、なにより「地盤の固さ」が重要なのである。

武蔵野台地に建設される「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」は、6階建て。圧迫感がなく、一戸建て住宅地にも溶け込みやすい高さだ。そして、万一エレベーターが停まったときも、対応しやすいなど実際の利点も多い。しかし、今、首都圏では、6階建て以下のマンションが減っている。

理由は、建設費が上がってしまったからだ。

2011年の東日本大震災以降、マンションの建築費が大きく上昇。その結果、低層・中層のマンションをつくろうとすると、1戸あたりの建設費が割高になりすぎる。だから、納得できる価格設定で6階建て以下のマンションを探そうとすると、なかなか見つからない状況が生まれてしまったのだ。

「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」は、教育環境にすぐれ、価格に納得感がある。それだけでなく、建物にも魅力があり、隠れた銘品のようなマンションと評価される。