2015年11月2日取材
シティテラス八千代緑が丘ステーションコート (住友不動産)
インプレッション1——新しい街の「初期」に狙い目マンションが現れる

「マンションを買うとき、どんな要素を持った物件を選べばよいか」そう聞かれたとき、私は、いくつかのキーワードを挙げている。「駅に近いこと」「新しい街」「商業施設に近い」そして、「大規模」など。それらは初めてマイホームを購入する子育て世帯にとって、間違いない条件、いわば“鉄板条件”ではないか、と考えるからだ。

しかし、3つの条件を備えたマンションは、総じて価格が高くなりやすい。高ければ、どんなに欲しくても、購入できない……ところが、「3つの条件を備えながら、分譲価格が抑えられる」というケースが、希にではあるが出現する。それは、「駅に近く」「商業施設も近い」「新しい街」で分譲が始まる最初の頃。「新しい街」が、どのようになるのかはっきりと分からない時期、価格が抑えられる傾向が生じるのだ。

新しい街の様子は、完成予想図などで、示される。しかし、人は完成予想図だけで舞い上がったりしない。完成予想図をみても、実物ができるまでは冷静である。「新しい街」がどんな素晴らしくても、その様子が分かるまでは慎重になるわけだ。

新しい街をつくり、マンションを分譲する不動産会社もそのことを分かっているので、新しい街の新しいマンションは、最初のうち、抑えた価格で分譲される。

シティテラス八千代緑が丘ステーションコートは、まさにその好例だと思われる。

インプレッション2——いち早く発表された「3LDKが2900万円台からの予定」

シティテラス八千代緑が丘ステーションコートの分譲価格は、3LDKタイプが2980万円台からの予定。私は、この価格に目を奪われた。

今、首都圏では、都心から始まった価格上昇が郊外に波及し、神奈川県では、3LDKが7000万円以上という新築マンションが武蔵小杉や横浜みなとみらい地区に登場。その価格設定でも、即日完売する事態が生じている。

「3LDKが7000万円以上」というのは特殊な事例だとしても、「3LDKが4000万円以上」というケースは珍しくなくなった。その時代にあって、「3LDKが2980万円台から」という予定価格はひときわ安い印象を受ける。

その「2980万円予定の3LDK」が、「駅からバス10分。さらに徒歩5分」というような立地条件ならば、さもありなんと思う。が、駅から徒歩3分で、新しい街区に建設されるマンションがこの設定である。

大いに興味が惹かれるマンションである。

インプレッション3——大型区画整理事業地内で、最も駅に近い場所から分譲開始

シティテラス八千代緑が丘ステーションコートの建設地は千葉県八千代市で、東葉高速鉄道「八千代緑が丘」駅を最寄りとする。東葉高速鉄道は東京メトロ東西線と直結しており、東西線の「大手町」駅から「八千代緑が丘」まで東葉高速鉄道内快速利用で36分(通勤時間帯は44分)。想像した以上に都心に近いという印象を受ける。

その「八千代緑が丘」駅から歩いて3分。それも改札口から階段の上り下りなしのフラットアプローチで同マンションの建設地まで到着する。

一帯では約140ヘクタールもの広さがある大型の区画整理事業が進行しており、新しい街の開発が始まったところ。その区画整理事業地内でマンション建設地は駅に近い場所に位置する。さらに言えば、マンション敷地内でも駅に近いポジションの住戸から分譲が始まることになっている。

つまり、大型区画整理事業地内にあって駅に近い場所に建設されるマンションで、最も駅に近い住戸から売り出されるわけだ。

建設地は駅から徒歩3分で、大型商業施設の「イオンモール八千代緑が丘」までは徒歩2分。駅周辺に集まる銀行、クリニック、飲食店、保育園、そして建設地目の前の「TOHOシネマズ八千代緑が丘」も利用しやすい。

さらに、区画整理事業地内では新しい店舗や施設が増え始め、そのなかで暮らす楽しみもある。6年前には公立小学校が誕生しているが、その校庭は陸上トラック以外すべて芝生になっている。そんな小学校が生まれるのも、新しい街だからこそ、だろう。

インプレッション4——総戸数437邸の駅前メガプロジェクト

規模の大きな新街区に誕生するシティテラス八千代緑が丘ステーションコートは、マンションのスケールも大きい。

今回は、全437戸のマンションとして分譲が始まるのだが、具体計画は未定であるが、隣接地にも大型開発計画を予定している。

そのスケールメリットで共用施設やサービスが充実する模様。共用施設としてテラスを併設したパーティルームや、セキュリティ内に約1200m2の中庭が計画されている。さらに、注目したいのは、スケールメリットを活かして「24時間有人管理」など高い管理サービス水準を実現しながら、管理費などランニングコストを極力抑えるよう配慮される計画になっていることだ。

現在の分譲マンションはどこでもセキュリティを固める。そのなかで、最も安心感が大きいと考えられるのが「24時間有人管理」。24時間いつでも有人———つまり一日中必ず誰かがマンション内に常駐し、セキュリティを守る体制である。夜中も人が活動する駅周辺エリアのマンションでは、この24時間有人管理を採用するのが望ましい。

しかし、24時間有人管理は、どんなマンションでも採用できるものではない。というのも、夜間も警備員や管理スタッフを常駐させるのはお金がかかるから。その費用を捻出しやすい大規模マンションでないと、実現しにくいのだ。

その点、シティテラス八千代緑が丘ステーションコートは437戸の大型マンション計画。無理なく24時間有人管理を実現できることになる。それは、同マンションの隠れた注目ポイントと考えられる。

インプレッション5——平均76m2でディスポーザー付き、バルコニーには水栓も

シティテラス八千代緑が丘ステーションコートは、建物の工夫も多い。

まず、19階建ての建物は外観が黒ベースのタイル張り部分が多く、白いタイルのラインをアクセントとしてつけるお洒落なもの。エントランスには3層吹き抜けのホールも設けられる。

見栄えがよく、ホテルのような入り口をもつマンションになるわけだ。

マンションにおいて、個性的な外観とエントランスは資産価値を左右する、と私は考えている。理由は、中古で売るとき注目される部分であるからだ。魅力的な外観とエントランスは、中古での購入を検討している人に好印象を与えることができる。その結果、住戸を売却しやすくなる。

メリットは中古で売るときだけではない。住んでいる間、毎日眺める部分なので、それが魅力的であれば気分がよくなる。「素敵なマンションね」とほめられて、いい気持ちになることもあるだろう。

シティテラス八千代緑が丘ステーションコートのように外観とエントランスが魅力であることは、一般に想像される以上に価値が大きいことなのだ。

住戸は南東向きと南西向きで、眺望が開ける住戸も多い。3LDKが中心となり、専有面積は平均で約76m2。最も小さな住戸でも74m2の広さがある。  このところ、首都圏各地で60m2台の3LDKが増えたことを考えると、ひとまわり大きな間取りと評価される。 加えて、室内の有効面積・空間を増やす工夫もある。

住戸内天井高は、一般的なマンションが約2400mm程度に対して、八千代緑が丘駅前大規模プロジェクトは、最大約2580mm(一部を除く)と高めに設定され、居室空間の広がりにも配慮されている。

また、従来、マンションの室内には柱の出っ張り(食い込み)が生じやすかった。マンションの柱は太く、1本で1m2以上になることが珍しくない。だから、柱の食い込みが生じると室内の有効面積が大きく損なわれ、家具が置きにくいなどの問題が生じた。そこで、柱の出っ張りを室内ではなく、室外に出す工夫が誕生した。それが、アウトポールとかアウトフレームと呼ばれる工法。日本語で言えば「柱の外出し」である。

シティテラス八千代緑が丘ステーションコートでは、バルコニーに面した側の柱を極力住戸外に出すことで、室内の有効面積を増やしている。その結果もあって、住戸内にウォークインクローゼットを3つ設置するプランを用意(一部除く)するなど、収納充実のプランが多くなっているのも特徴だ。

キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)が設置され、LDは床暖房付きに。バルコニーの奥行は2mあり、ミニシンク(外部水栓)も付く。設備仕様のレベルも高いと評価される。

このほか、クローゼット洗濯便やふとん丸洗いクリーニングサービスなど時代を先取りするサービスも用意される。いずれも、季節の衣類や冬用掛け布団をクリーニングしてもらい、次に使うまで保管してもらえるサービス(有料)だ。

新しい工夫で、暮らしやすさを追求しているのも、同マンションの特徴と言える。